鑑價一夕蒸發300萬 交屋族現金狂奔
銀行是在風控，還是把風險全轉嫁給購屋人？
文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富
「三年前銀行鑑價1,800萬，現在交屋卻只剩1,500萬！」近期不少預售屋買方都面臨相同困境。原本規劃好的貸款結構，在交屋前夕被銀行鑑價急踩煞車，少掉兩、三百萬的資金，逼得購屋者不是臨時補現金，就是考慮違約解約。
房市交易量降溫，鑑價縮水卻成交屋族的新風險。問題是，這300萬落差究竟是市場修正，還是銀行風控政策轉向，而最後卻由買方單獨承擔？
以近期實例來看，三年前簽約時，銀行鑑價1,800萬、可貸八成，買方原預計自備款約360萬即可完成交易。但交屋前重新鑑價後，銀行僅認列1,500萬，貸款只剩1,200萬。若合約價未調整，買方實際要準備的現金瞬間暴增至600萬以上。換言之，房價沒變，鑑價卻先變，資金缺口全落在消費者肩上。
市場觀察顯示，這並非單一案例。近半年，公股與民營銀行同步調整鑑價與成數策略，不再參考預售時期的樂觀行情，而是回歸周邊實價、成交量及去化速度。對銀行而言，這是風險控管；對買方而言，卻等於在交屋前被「重新定價人生財務」。
更關鍵的是，多數買方簽約時根本無法預測三年後的鑑價政策。合約已綁、頭期款已付，等到交屋才發現貸不到原本金額，只能被迫補錢、重談，甚至吞下高額定金解約。
我觀察，這類鑑價落差，本質已不是單純市場問題，而是制度風險轉嫁問題。銀行可以因應景氣收縮做風控，但買方卻沒有「鑑價保證期」，等於承擔政策、利率與市場三重不確定性。。
當賣方不願降價時，買方面對三條路：補現金硬吞、協商解約止損，或直接違約承擔法律風險。而無論哪一條，壓力幾乎都集中在買方身上。
值得討論的是：當初鑑價偏高吸引成交，交屋時卻急砍保護銀行，這樣的機制公平嗎？銀行風控合理，但是否也該給買方一個可預期性？否則，預售屋買賣是否正在變成「簽約容易、交屋像抽籤」的高風險賭局？
在量縮、資金緊縮的市場環境下，恐怕會有更多交屋族被鑑價打回原形。問題只剩一個：目前的鑑價制度，是在穩定金融體系，還是悄悄把風險，全數轉嫁給購屋人？
